Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить дом без межевания земельного участка при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Можно ли оформить дом без межевания
Зарегистрировать дом в росреестре можно, даже если на участке не проводилось межевание. Но вы должны понимать, что в любой момент собственник смежной территории может предъявить претензии по поводу расположения самого объекта недвижимости или границ участка. Чтобы обезопасить себя, проще определить границы владений и внести сведения в ЕГРН.
Оформление прав на ОКС проводится на основании технического плана. Таким образом, по закону, заставить вас межевать землю перед регистрацией дома никто не может. Если же вы захотите продать недвижимость, а она неразрывна с землей, на которой расположена, проводить межевание придется. Иначе сделку могут оспорить в суде. К тому стоимость не размежеванного участка гораздо ниже, чем надела с установленными границами.
- Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
- Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
- «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
- Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
- При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
- оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.
Можно ли получить кадастровый номер без межевания
- Консультация юрста
- Статьи
Проведение сделок с недвижимостью без занесения в данный реестр было невозможным. С начала следующего года правила в этом вопросе существенно изменятся.
Даже при наличии записи в Едином Госреестре не всегда будет возможно проводить сделки с земельной недвижимостью. Важным дополнительным условием для этого является проведение на рассматриваемом участке межевания.
Как провести межевание земельного участка? Эта процедура является достаточно затратной, поэтому прежде, чем принять какое-либо решение в этом вопросе, важно разобраться в существе проблем, имеющих отношение к проведению процедуры межевания.
Как известно, получение кадастрового паспорта земельного участка по кадастровому номеру в большинстве случаев обязывает рассматриваемую процедуру выполнять в обязательном порядке.
Внимание
Межевание нужно сделать и перед сдачей в аренду, и при проведении приватизации, и при передаче участка земли в бессрочное пользование.
- Иногда при получении земли в наследство участок приходится разделить между несколькими наследниками. Это также не получится сделать без проведения межевания.
- Может потребоваться и противоположная по смыслу операция. Речь идёт об объединении нескольких участков в один.
Потребность в этом возникает тогда, например, когда одному хозяину принадлежат несколько соседних участков.
Межевание земельного участка необходимо для того, чтобы определить его границы, размер и площадь. Для этого приглашаются лицензированные специалисты, которые проводят геодезические и кадастровые работы. По результатам составляется межевой план, который вместе с другими документами он подается в местную Кадастровую палату.
Важно
Участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, данные вносятся в единый государственный реестр.
Владелец получает кадастровый паспорт участка с указанием границ – и это именно тот документ, без которого невозможно совершить сделку купли-продажи.
Кроме этого, кадастровый паспорт будет полезен, если возникнут споры с соседями по поводу границ участков, а также когда вам понадобится подключить коммуникации.
Как узнать расположение участка, назначение, категорию земель, обременения? Как получить информацию из межевого дела? Межевание происходит в несколько этапов.
- при оформлении права собственности;
- при объединении или разделении земли;
- при возникновении земельных споров;
- при высокой рыночной стоимости;
- при установлении границ;
- Когда не надо проводить процедуру? Существуют процессы, в которых межевой план не обязателен, но его наличие упрощает решение многих спорных вопросах при:
- при продаже участка;
- оформление дома в БТИ;
- при прирезке земли, когда можно практически бесплатно увеличить свою площадь в рамках установленной органами самоуправления нормы;
- оформление участков неправильной формы;
- при конфликтных ситуациях со смежными землепользователями;
- наследовании участка с разделом между наследниками;
- при генеральной застройки района;
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ.
Можно ли строить без межевания земли
Многие владельцы ЗУ не спешат устанавливать границы своих владений из-за нежелания тратить деньги на услуги кадастрового инженера. Но, как показывает практика, лучше один раз заплатить за процедуру и полноценно распоряжаться землей и постройками, чем платить штрафы за самовольное строительство.
- Решение пограничных споров с соседями — бывают случаи, когда собственник земли может лишиться части своей площади, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Чтобы обезопасить себя от посягательств на имущество со стороны третьих лиц, нужно провести межевание ЗУ;
- Исправление реестровой ошибки — если землю получили в собственность до внесения изменений в законодательство, сведения в Росреестре устарели. Часто в данных допускаются ошибки. Исправить их и обновить информацию можно с помощью нового межевого плана;
- Установление точных параметров объекта — межевание позволяет установить границы надела и исключить случаи присвоения территории соседями;
- Возможность заключения сделок с землей — любые операции с ЗУ без установленных границ считаются недействительными;
- Получение разрешения на строительство — перед началом застройки участка нужно определить его параметры.
Перед началом строительства, необходимо получить разрешение на работы. Чтобы его выдали, понадобится градостроительный план. В этом документе должны быть указаны сведения о отступах, где возможно размещать объект и месторасположении межевых знаков и границах надела (ГрК РФ, ст. 57.3).
Можно ли продать земельный участок без межевания
Когда участок зарегистрирован в ЕГРН, но не прошел межевание, он определяется в Реестре как «не имеющий точных границ». Земельное законодательство допускает такой статус надела. Если же у владельца есть право собственности на эту землю, то продать получится без проблем.
Межевание представляет собой элемент кадастрового учета. В 2023 году он является обязательным с точки зрения закона. Суть его заключается в точном определении координат границ земельного надела. Далее их отмечают на карте, а полученные сведения заносят в Единый государственный реестр недвижимости.
Продать землю без межевания можно по более низкой цене. Но это может вылиться в значительные затраты для покупателя в будущем. Дело в том, что существуют определенные требованию к размещению построек. Определить законность размещения, например, бани, можно только с помощью межевания. Если же этого не сделать, то могут возникнуть проблемы с постановкой на кадастровый учет вновь возведенных строений.
Покупая участок без межевания, нужно понимать, что те границы, которые обозначены со слов собственника, могут значительно отличаться от фактических. Конечно, в таком случае владелец запросит меньшую сумму. К тому же не исключено, что в будущем придется межевать участок на законной основе.
Кроме того, межевание не заканчивается только измерением участка и определением его границ. В процедуру входит оформление значительного количества документов. Это также влияет на стоимость работ. Конечно, оформить необходимые бумаги можно и самостоятельно, но это занимает определенное время.
Как продать участок без межевания
Чтобы оформить сделку, нужно подготовить следующие документы.
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество. Такое же согласие нужно от всех совершеннолетних, у которых есть доля.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
- Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности или о государственной регистрации права собственности или более свежий документ — выписка из ЕГРН.
Инструкция по приобретению земли
В большинстве случаев, покупка земельного надела производится при участии риелтора, но стороны договора могут обойтись без него, в случае, если они досконально выполняют следующие обязательные шаги при оформлении сделки:
- Поиск нужного земельного участка по заранее определённым будущим покупателем параметрам.
- Проверка наличия документов собственности, а также инспекция приобретаемого объекта на предмет юридической чистоты, отсутствия обременений и задолженностей.
- Составление договора купли-продажи с указанием этапов платежей и порядка передачи прав собственности в пользу заинтересованного лица.
- Обеспечение гарантий на приобретение надела для продавца, в виде аванса или задатка в заранее оговорённом размере, который также указывается в договоре купли-продажи.
- Выбор минимально приемлемого для обеих сторон сделки способа оплаты полной стоимости объекта недвижимости, а также определение гарантий исполнения обязательств как покупателем, так и продавцом, например, через банковскую ячейку или через аккредитив.
- Подписание итоговой версии договора купли-продажи объекта недвижимости.
- Оплата полной стоимости договора за земельный участок выбранным и указанным в договоре способом.
- Проведение процедуры государственной регистрации права в пользу нового собственника земельного участка с оформлением соответствующего свидетельства установленной формы.
Купля продажа земельного участка без межевания
- Для того, чтобы продать земельный участок нужно, чтобы он стал собственностью.
- Регистрация о праве собственности возможна теперь только после прохождения процедуры межевания.
- Предварительно для выдела формируется межевой проект, который устанавливает координаты границ земельного участка и всех долей.
- Только после того, как участок будет (после межевания) возможна регистрация права собственности на него.
Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему пользуются землей, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой — только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно для сделки.
Ранее не приходилось говорить о том, чтобы совершить сделки с наделом без межевания. Но с 2007 года ситуация изменилась. Закон допускает такую возможность. Действуйте по упрощенной схеме. Воспользуйтесь «дачной амнистией», чтобы оформить документацию на ваш надел.
С точки зрения продавца также есть минусы. Участок без определённых границ и размера привлечёт не так много покупателей. Но высокая стоимость межевания заставляет хозяина оставить всё как есть, и ждать счастливый случай, тем более сам процесс такой сделки происходит проще и быстрее.
- На дом оформлено право собственности.
- Дом в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
Можно ли оформить дачный домик без межевания земли
А поскольку ваш земельный участок не прошел процедуру межевания, то и не содержит никаких координат поворотных точек. Отсутствие данных координат повлечет невозможность изготовления технического плана, который в обязательном порядке должен содержать координаты жилого дома на земельном участке.
После изготовления технического плана собственнику дачной земли необходимо обратиться в Росреестр с техническим планом и заявлением о постановке дачного дома на кадастровый учет с одновременной регистрацией права. Полученная выписка из единого реестра на недвижимость является подтверждением наличия права собственности на дачный дом.
- Решение пограничных споров с соседями — бывают случаи, когда собственник земли может лишиться части своей площади, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Чтобы обезопасить себя от посягательств на имущество со стороны третьих лиц, нужно провести межевание ЗУ;
- Исправление реестровой ошибки — если землю получили в собственность до внесения изменений в законодательство, сведения в Росреестре устарели. Часто в данных допускаются ошибки. Исправить их и обновить информацию можно с помощью нового межевого плана;
- Установление точных параметров объекта — межевание позволяет установить границы надела и исключить случаи присвоения территории соседями;
- Возможность заключения сделок с землей — любые операции с ЗУ без установленных границ считаются недействительными;
- Получение разрешения на строительство — перед началом застройки участка нужно определить его параметры.
Перед началом строительства, необходимо получить разрешение на работы. Чтобы его выдали, понадобится градостроительный план. В этом документе должны быть указаны сведения о отступах, где возможно размещать объект и месторасположении межевых знаков и границах надела (ГрК РФ, ст. 57.3).
Проводить межевание имеют право только квалифицированные кадастровые инженеры. У исполнителя должна быть лицензия, допуск СРО и практический опыт работы. Подрядчик может работать в госорганизации (БТИ) или коммерческой организации. Проверить его уровень подготовки можно на сайте Росреестра и по отзывам заказчиков. права и обязанности кадастрового инженера прописаны в ст. 29 ФЗ № 221.
Если же границы участка не определены, получить ГПЗУ невозможно. Следовательно и разрешение на начало строительства застройщику никто не подпишет. Можно ли строить без межевания, каждый владелец участка решает сам. Чтобы спокойно ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать его в Кадастровой палате и оформить право собственности, лучше оформить межевой план, получить разрешение на строительство и заниматься возведением постройки.
Значение межевания участка для продажи дома
Если вы хотите продать свой дом, то вам нужно быть готовым к тому, что найти покупателя без межевания участка будет сложно. Межевание участка определяет границы земельного участка, что позволяет покупателю точно определить, что он покупает.
Многие задаются вопросом, можно ли продавать дом без межевания участка. Технически можно, но это рискованно и не рекомендуется. Без определения границ возможны споры и судебные разбирательства.
Из-за подобных рисков в некоторых странах существует запрет на продажу дома без межевания участка. Если вы все же решили продавать дом без межевания, то вам придется оформить договор таким образом, чтобы это было возможно в законе.
Важно понимать, что межевание участка необходимо не только для продажи дома, но и для его покупки. Потенциальный покупатель может даже не рассматривать дом, если не видит ясной границы участка и не уверен в его размере.
Таким образом, если вы решили продавать дом без межевания участка, будьте готовы к тому, что это будет очень сложно, и возможно, даже невозможно, без оформления сделки в соответствии с законом.
Какие документы нужны для продажи дома без межевания участка?
Если у вас есть дом на участке без межевания, то вы, возможно, задались вопросом о том, можно ли его продать. Ответы на этот вопрос могут быть неоднозначными, но одно ясно — продажа дома без межевания участка возможна.
Некоторые люди могут подумать, что для продажи дома необходимо найти границы участка, но это не так. В России нет запрета на продажу дома без межевания участка. Однако, без границ участка, покупателю может быть сложно определить, что именно входит в его владение.
Также следует учитывать, что почему-то запрета на продажу дома без межевания участка нет, но в законе есть определения границ земельных участков. Поэтому, если вы собираетесь продавать дом без межевания участка, то вам нужно будет оформить такую сделку таким образом, чтобы это соответствовало закону.
Для этого потребуется найти специалиста, который поможет вам определить границы участка. Это может быть один из двух способов: либо провести межевание участка, либо оформить договор на согласование границ с соседями.
Если вы не хотите делать межевание, то нужно помнить, что продажа дома без межевания участка будет проходить по упрощенной схеме. Вам нужно будет сделать договор купли-продажи, в котором будет указана продажа дома со всеми объектами на участке, без указания на границы. Такой договор можно оформить на нотариусе.
Важно помнить, что продажа дома без межевания участка может быть немного сложной процедурой, поэтому, чтобы избежать нежелательных последствий, лучше всего обратиться к опытному специалисту, который поможет оформить сделку правильно.
Межевание земельных участков при сервитуте
Согласно Земельному и Гражданскому кодексам под сервитутом подразумевают право пользоваться земельным участком другого землевладельца в ограниченном режиме. Проанализируем положение на конкретном примере. Есть участок в окружении других наделов. Для распоряжения и полноценного использования недвижимости к ней должен быть свободный доступ. В этом примере сервитут предоставляет доступ к соответствующей части соседнего ЗУ. У вас появляется возможность ограниченного использования: прохода (и не более) по этому участку к своему владению.
Возможны и другие случаи, требующие доступ (хотя бы ограниченный) к чужому ЗУ. Например, при прокладке дополнительных коммуникаций невозможно обойтись без доступа к соседним участкам. Зачастую заключают устную договорённость. Реже нужна установка сервитута. Даже при удачной устной договорённости желательно оформить его документально с соблюдением законов. Если сосед внезапно откажется от устной договорённости, у вас будет аргумент в пользу своей правоты.
В зависимости от конкретной задачи по использованию постороннего участка земли, возможна установка сервитута как на часть надела, так и на весь ЗУ целиком. Чтобы зарегистрировать сервитут, данные вносят в ГКН и ЕГРП. Нужно учесть, что владельцу земли сервитут ничего, кроме обременения, не приносит. При установке сервитута на ЗУ целиком обязательное размежевание не требуется. В принципе, оно абсолютно идентично процедуре разграничения в стандартных условиях.
Немного по-другому выглядит вариант оформления сервитута на часть земельного надела. В этом случае недостаточно простого межевания участка. На его внутренней территории необходимо выделить места, доступные для ограниченного использования посторонним человеком. Порядок проведения кадастровых работ с использованием сервитута:
- Предпринимается попытка договориться с землевладельцем. При неудачной попытке за получением сервитута нужно обратиться в суд.
- Размечают весь участок. Параллельно фиксируют метки, ограничивающие территорию с обременениями.
- Составляют план межевания всего земельного надела вместе с границами сервитута.
- В результате землевладельцу вручают выписку из кадастра и проводят регистрацию сервитута.
Стоимость межевания земельного участка:
- 15 000 руб. для физ.лиц30 000 руб. для юр.лиц
Проведенное межевание позволяет не только защитить свои права, но и успешно решить несколько важных задач:
- Юридически оформить прирезки к участку. Конфигурация и площадь многих землевладений неоднократно подвергалась изменениям, в результате чего появлялись издержки земли или наоборот, территория урезалась предприимчивыми соседями. Важно понимать, что при расчете налога на землю принимается во внимание именно декларируемая в межевом плане площадь. Если фактические границы надела отличаются от указанных в документах, нужно узаконить изменения.
- Провести раздел землевладения. Такая необходимость может возникать по разным причинам: продажа доли, выделение территории детям или иным близким родственникам. Без межевого плана юридически закрепить раздел объекта недвижимости вы не сможете.
Можно ли продать дом без межевания земельного участка
- На дом оформлено право собственности.
- Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
- Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
- Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
- Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.
- Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
- Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
- Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.
Можно ли законно продать земельный участок без межевания
- Предоставлена для ЛПХ, ведения дачи, огорода и сада, ИЖС и ГС;
- Частная собственность ранее прошла регистрацию в установленном законодательством порядке и владельцу выдана документация, устанавливающая правомочия, без проведения разграничения;
- Правомочия возникли из-за переоформления прав бессрочного/постоянного использования объекта.
- Упорядочивание земельных правоотношений;
- Оформление и охрану частного индивидуального имущества;
- Проведение учета существующих ресурсов в государстве и осуществление управления фондами по распоряжению землями;
- Контроль роста наполнения бюджета за счет налоговых платежей;
- Упрощение процедуры изъятия угодий для государственных потребностей.