Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС в 2024 году: ставки, сроки, плательщики, нововведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда юридическое лицо решает продать коммерческую недвижимость, оно должно быть готово к тому, что налоговая может заинтересоваться этой сделкой. Ведь продажа имущества юридическим лицом может быть потенциальным источником налоговых ошибок и мошенничества. Поэтому следует знать, какие правила и условиях происходит проверка и продажа недвижимости, чтобы избежать проблем.
Порядок проведения сделки с недвижимостью: шаг за шагом к успешной продаже
Продажа недвижимости юридическим лицом имеет свои особенности. Рассмотрим, как происходит и какие правила нужно знать при продаже недвижимости вместе с некоторыми советами по оптимизации условий и сэкономить на налогах.
- Определите способ продажи недвижимости
- Определите, какой объект недвижимости вы хотите продать: жилую или коммерческую.
- Решите, хотите ли продать недвижимость самостоятельно или позвать посредника.
- Если вы решили позвать посредника, то выберите надежное агентство по недвижимости.
- При продаже недвижимости юридическим лицом необходимо предоставить такие документы, как свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и технический паспорт объекта.
- Также понадобится выписка из ЕГРН и справка о наличии обременений на объекте.
- Если это коммерческая недвижимость, дополнительно может потребоваться лицензия или разрешение на ведение определенного вида деятельности.
- Составление договора производится с учетом законодательства, основных условий сделки и требований сторон.
- В договоре указываются необходимые реквизиты и детали сделки, включая стоимость недвижимости, сроки выполнения обязательств и условия оплаты.
- Также в договоре могут быть прописаны различные условия, такие как ответственность сторон, порядок передачи права собственности и т.д.
- Для правовой защиты сделки рекомендуется ее регистрация в соответствующем Федеральном органе регистрации.
- После регистрации договора купли-продажи, имущество переходит в собственность покупателя.
- При продаже недвижимости возможно возникновение налоговых обязательств.
- Если продажа осуществляется юридическим лицом, то налог на добавленную стоимость (НДС) может быть обязателен.
- Также могут возникнуть дополнительные налоговые обязательства в зависимости от специфики сделки и действующего законодательства.
- Перед продажей необходимо убедиться в отсутствии судебных и иных правовых споров по недвижимости.
- Также рекомендуется проверить налоговую и судебную практику по объекту недвижимости.
Практика на основе разъяснений ФНС и Минфина
Действующий порядок восстановления НДС со строительства объектов недвижимости применяется с 1 января 2006 года. Об этом налоговая служба писала в своем письме от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@. Выводы, которые содержатся в документе, действуют и сегодня:
- нормы Налогового кодекса устанавливают при строительстве недвижимости порядок ускоренного вычет НДС еще до того, как объект будет введен в эксплуатацию;
- предъявленные налогоплательщику суммы НДС при строительстве или покупке этого имущества принимаются к вычету в полном объеме, причем даже в том случае, если эти объекты будут одновременно применяться для осуществления как облагаемой, так и необлагаемой НДС деятельности;
- когда указанное имущество будет введено в эксплуатацию, принятые к вычету суммы налога восстанавливаются и уплачиваются в бюджет в течение 10 лет в особом порядке.
Есть один нюанс — упомянутое письмо содержит ссылки на старые нормы НК РФ. Однако выше мы сказали, что положение этих норм полностью нашло свое отражение в действующей редакции Налогового кодекса. Поэтому по существу (а не по ссылкам на статьи Кодекса) выводы, сделанные в этом письме, верны и ныне. Налоговая служба указала на это в своем письме от 21.05.2015 № ГД-4-3/8564@. В нем говорится, что описанный в статье 171.1 НК РФ порядок восстановления НДС применяется в отношении приобретенных или построенных объектов ОС, которые являются недвижимостью. И что такой же порядок восстановления налога применялся и ранее согласно абзацам 4 – 9 пункта 6 статьи 171 НК РФ.
В этом же письме ФНС разъясняет: даже если недвижимость начинает использоваться исключительно для осуществления деятельности, которая не облагается НДС, все равно налог нужно восстанавливать в особом порядке в течение 10 лет. В письме не указано, как в этом случае входной налог принимается к вычету. Но поскольку в документе описывается процесс восстановления НДС, получается, что правомерность вычета налога в этой ситуации под сомнение не ставится.
Позже вышло разъяснение Минфина (письмо от 01.12.2016 № 03‑07‑11/71110) о том, что даже если построенный объект недвижимости начинает использоваться в операциях, которые облагаются ЕНВД, то НДС также нужно восстанавливать в особом порядке в соответствии со статьей 171.1 НК РФ. Выводы, которые следуют из этого письма, таковы: суммы НДС, предъявленные собственнику в составе стоимости приобретенной недвижимости по договору купли-продажи, можно принимать к вычету в полном объеме, даже если имущество предназначено для осуществления операций, облагаемых как НДС, так и ЕНВД. Когда такое имущество будет введено в эксплуатацию, то в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 171.1 НК РФ, принятый к вычету НДС должен быть восстановлен и уплачен в бюджет не единовременно, а в течение 10 лет.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Учет расходов на строительство
Застройщик может вести учет затрат на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или 20 «Основное производство». Но при этом согласно ФСБУ 5/2019 учитывать их в разделе бухгалтерского баланса «Оборотные активы», если построенные помещения будет передавать дольщикам или покупателям.
По вопросу бухгалтерского учета затрат на строительство застройщика существует две позиции:
- показывать расходы на строительство в качестве целевого финансирования;
- отражать их в качестве себестоимости с отнесением на финансовые результаты. Данная позиция связана с тем, что сумма, перечисленная организацией застройщику, рассматривается в качестве предоплаты по договору Пленумом ВАС РФ. По мнению которого договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую переходит к покупателю с момента регистрации права собственности на эту недвижимость (п. п. 4, 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.
Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.
Как юридическое лицо платит налог с продажи коммерческой недвижимости?
Компания перечисляет налог с продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом в адрес налоговой инспекции по месту регистрации в регламентированные сроки. Помимо этого, фирма должна представить в инспекцию отчетность, подтверждающую сумму, заявленную к уплате.
Авансы по налогу на прибыль уплачиваются раз в месяц или раз в квартал. Правом на ежеквартальный платеж обладают следующие юридические лица:
- организации, чей доход в среднем не превышает 15 млн рублей за последние 4 квартала;
- бюджетные учреждения;
- иностранные юрлица, работающие в России через представительства;
- участники простых товариществ;
- выгодоприобретатели в части их доходов по договорам доверительного управления;
- инвесторы, участвующие в соглашениях о разделе продукции.
Все остальные организации платят налог ежемесячно до 28 числа каждого месяца. Сумма налога за год перечисляется в бюджет всеми организациями до 28 марта следующего года.
Налог на добавленную стоимость предприятия оплачивают ежемесячно не позднее 25 числа.
Фирмы на упрощенной системе налогообложения осуществляют авансовые платежи ежеквартально до 25 числа месяца следующего за отчетным кварталом. Итоговая сумма налога перечисляется не позднее 31 марта следующего года.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Бухгалтерский учет продажи земельных участков
Согласно ПБУ 6, земельные участки учитываются на счёте 01, если удовлетворены все критерии, касающиеся назначения объекта, стоимости. В отличие от остальной недвижимости, земля не подлежит начислению амортизации.
Для продажи необходимы следующие документы:
- договор,
- акт по форме ОС-4.
При реализации участка компания отражает его выбытие. Балансовая стоимость имущества включается в состав прочих расходов, а цена его продажи учитывается как прочие доходы.
Пример
ООО «Канал» реализовало земельный участок по цене в 1,5 млн руб. Балансовая стоимость этого имущества равна 1,3 млн руб.
В учёте будут составлены проводки:
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма (млн руб.) |
| Продана земля | 62 | 91.1 | 1,5 |
| Списана балансовая стоимость | 91.2 | 01 | 1,3 |
| Финансовый результат операции | 99 | 91 | 0,2 |
Доход от продажи земельных участков включается в базу налога на прибыль и по основной, и по упрощённой системе.
Если в результате продажи земельного участка получен убыток
Допустим, сумма невозмещенных затрат налогоплательщика, связанных с приобретением права на земельный участок, превысила цену его реализации. В этом случае считается, что продавец земельного участка получил убыток. Однако сумму убытка он не может единовременно признать для целей налогообложения. В пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ указано, что убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение определенного срока.
К сожалению, из буквального прочтения пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ сложно понять, как рассчитывать этот срок. Минфин России в Письмах от 08.05.2007 N 03-03-05/111 и от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752 разъяснил, что правила расчета данного срока зависят от выбранного налогоплательщиком порядка признания расходов, связанных с приобретением земли. Напомним, что выбранный порядок списания указанных расходов необходимо закрепить в учетной политике, применяемой для целей налогообложения (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Вариант первый — в налоговом учете организация признает расходы на приобретение земельных участков равномерно в течение срока, установленного ею самостоятельно. Такой срок не может составлять менее пяти лет (абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Если организация получила убыток от реализации земельного участка, то срок, в течение которого она должна будет равномерно списывать сумму этого убытка в уменьшение налоговой базы, принимается равным сроку, установленному ею для признания расходов на приобретение участка.
Обратите внимание: указанный убыток продавец равными долями включает в прочие расходы начиная с того отчетного (налогового) периода, в котором он получил данный убыток. Такова позиция Минфина России, приведенная в Письме от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752.
Пример 2. Воспользуемся условием примера 1. Допустим, ООО «Интерхим» вынуждено было продать земельный участок за 1 000 000 руб.
Поскольку сумма невозмещенных расходов, связанных с приобретением права на землю (1 092 000 руб.), превысила цену реализации земельного участка, в результате данной сделки организация получила убыток. Сумма убытка составила 92 000 руб. (1 092 000 руб. — 1 000 000 руб.).
Согласно учетной политике ООО «Интерхим» планировало признавать расходы, связанные с приобретением земельного участка, в течение 5 лет (60 месяцев). Поэтому в течение такого же срока оно будет равными долями включать в прочие расходы убыток, полученный от реализации земли. Ежемесячно организация сможет списывать по 1533,33 руб. (92 000 руб. : 60 мес.). То есть до конца 2010 г. компания учтет в составе прочих расходов 9199,98 руб. (1533,33 руб. x 6 мес.). Списание всей суммы убытка, полученного в июле 2010 г. от реализации земельного участка, организация завершит лишь в июне 2015 г.
Обратите внимание! Если все расходы уже списаны
Возможна ситуация, когда к моменту продажи земельного участка все расходы, связанные с его приобретением, в налоговом учете уже полностью списаны. Это характерно прежде всего для организаций, выбравших способ списания указанных расходов исходя из налоговой базы предыдущего налогового периода. Ведь если в году, предшествующем году приобретения земельного участка, у компании была высокая прибыль, она вполне может признать в целях налогообложения всю сумму расходов на приобретение участка сразу в год его покупки (конечно, если прибыль настолько высока, что даже стоимость земельного участка составляет менее 30% от нее).
Другой пример — организация, которая списывала расходы на приобретение земельного участка равномерно в течение пяти лет, продает его по истечении пятилетнего срока владения им (например, через 6 или 10 лет с момента приобретения участка и подачи документов на государственную регистрацию права собственности на него).
При подобных обстоятельствах у продавца нет невозмещенных затрат, связанных с покупкой земли. Ведь все расходы, связанные с приобретением земельного участка, уже учтены в целях налогообложения. Поэтому в налоговом учете организация-продавец не вправе уменьшать цену реализации на какие-либо расходы. Значит, со всей суммы, полученной от продажи земельного участка, организация обязана уплатить налог на прибыль.
Вариант второй — в целях налогообложения организация признает расходы, связанные с приобретением земельных участков, в размере, составляющем определенный процент от налоговой базы по налогу на прибыль предыдущего налогового периода. Конкретный процент списания (не более 30%) устанавливается налогоплательщиком самостоятельно в учетной политике для целей налогообложения (абз. 1 и 2 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Минфин России разъяснил , что при выборе такого варианта признания расходов на приобретение земли убыток, полученный от продажи земельного участка, списывается равномерно в течение срока фактического владения этим участком. Списывать убыток в налоговом учете начинают с того отчетного (налогового) периода, в котором он был получен.
Письма Минфина России от 08.05.2007 N 03-03-05/111 и от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752.
Как определить срок фактического владения земельным участком? Земельные участки являются недвижимым имуществом, и поэтому переход права собственности на них подлежит государственной регистрации в территориальном органе Росреестра (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 25 Земельного кодекса). Таким образом, срок фактического владения земельным участком следует определять на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных территориальным органом Росреестра. Этот срок исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на землю и за��анчивается в момент перехода права собственности к новому владельцу (покупателю земельного участка).
Государственная регистрация прав на недвижимость проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема документов, необходимых для регистрации. Это установлено в п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как правило, дата подачи документов в регистрирующие органы и дата государственной регистрации права собственности на земельный участок приходятся на разные месяцы. В случае такого несовпадения месяц, в котором документы были поданы на госрегистрацию при покупке земельного участка, не включается в срок фактического владения участком, используемый для списания суммы убытка. И наоборот, месяц подачи документов на госрегистрацию при последующей реализации этого земельного участка организация-продавец учитывает во времени фактического владения участком.