Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку
- Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
- Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
- С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
- Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
- Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
- Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.
Особенности договора дарения несовершеннолетним
Как уже упоминалось выше, самой главной особенностью совершения договора дарения в пользу несовершеннолетнего лица является отсутствие у него полной дееспособности для личного участия или принятия решения о личном участии в совершаемой в его пользу сделке.
Важно
Ввиду отсутствия полной дееспособности у несовершеннолетних, дарение в их пользу, требующее нотариального оформления или регистрации, невозможно произвести без того или иного участия их законных представителей — чаще всего родителей. Так, при дарении малолетним, они полностью представляют их интересы, несовершеннолетним от 14 до 18 лет же могут дать согласие на личное участие.
Такое участие законных представителей предопределяет некоторые особенности при заключении договора дарения, в частности при его составлении. Так, кроме стандартных реквизитов договора, обязательному подробному указанию подлежат данные про одаряемого:
- ФИО;
- дата и место рождения;
- пол;
- данные свидетельства о рождении или паспорта (при достижении 14 лет).
В случае самостоятельного участия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет следует также указывать про наличие письменного разрешения на такое участие от его законных представителей.
Отдельно следует выделять данные про законного представителя несовершеннолетнего. Следует понимать, что они подлежат указанию как в случае его участия в сделке, так и в случае личного участия несовершеннолетнего по его письменному разрешению. Так, указанию подлежит:
- ФИО;
- дата и место рождения;
- паспортные данные;
- указание на другие документы, подтверждающие законное представительство.
Как и в других договорах, при дарении несовершеннолетнему следует конкретизировать предмет договора. Отсутствие указания на него делает договор недействительным. Кроме того, в целях защиты имущественных прав несовершеннолетнего, необходимо упоминать про отсутствие обременений, арестов и споров относительно этого имущества.
Кроме того, в указанный договор следует вносить условие о приобретении несовершеннолетним права собственности на подарок или владения и распоряжения им. Такое условие может содержать как конкретную дату, с которого несовершеннолетний получит указанные права, так и отлагательное условие (ст. 157 ГК), наступление которого определит наступление момента получения этих прав (окончание школы, совершеннолетие, женитьба и т. д.).
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку
- Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
- Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
- С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
- Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
- Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
- Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.
Какую минимальную долю можно дарить
При передаче доли в квартире родственнику или другим лицам, необходимо учитывать некоторые правовые ограничения и размеры доли, которую можно дарить.
В соответствии с действующим законодательством РФ, подарить долю в квартире можно без ограничений, если это делается в рамках совершения дарения родственникам первой степени (родителям, супругам, детям), а также реабилитируемым наследникам. В этом случае нет минимального размера доли, который можно подарить, и от доли дарителя владелец может полностью отказаться. Внучкам, братьям или сестрам можно дарить долю, но она должна составлять не менее 10% от общей площади.
Если же долю в квартире хотят передать другим родственникам или не родственным лицам, то размер минимальной доли составляет 10% от общей площади квартиры. Такие ограничения введены, чтобы предотвратить возможные споры и конфликты, связанные с недостаточной долей в собственности на жилую недвижимость.
При передаче доли в квартире налог не взимается, а межевание и переоформление на новых владельцев осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
Если речь идет о передаче доли ипотечной квартиры, следует учитывать, что дарение доли требует согласия банка-залогодержателя. Без такого согласия передача доли будет недействительна.
Какую минимальную долю можно дарить несовершеннолетнему ребенку? В соответствии с законодательством РФ, родители имеют право дарить долю в квартире своему несовершеннолетнему ребенку без ограничений и минимальных размеров доли.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
На стадии принятия решения о подарке ребенку необходимо учитывать правовой статус жилого помещения и особенности участия в сделках несовершеннолетних граждан. Долевая форма собственности характеризуется следующими особенностями:
- для распоряжения целым объектом необходимо участие всех дольщиков, либо оформление доверенности на представителей;
- при возмездном распоряжении долей нужно предварительно уведомить остальных владельцев и предоставить им право преимущественного выкупа;
- по возмездным и безвозмездным сделкам с долевой формой владения требуется удостоверить договор в нотариальной конторе.
Таким образом, вне зависимости от возраста одаряемого лица, заключение договора дарения потребует обращения в нотариальную контору для удостоверения документа.
Правовой статус несовершеннолетних граждан также имеет особенности, которые характерны для распоряжения недвижимостью или приобретение е в собственность. Это связано с ограниченной дееспособностью такой категории лиц:
- граждане в возрасте до 14 лет лишены права принимать участие в любых сделках с объектами недвижимого имущества;
- несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе участвовать в сделках самостоятельно, однако, с согласия законных представителей (например, одного или обоих родителей).
Регистрация договора дарения
Требование о проведении регистрационных мероприятий относиться ко всем видам сделок с недвижимыми активами, в том числе с долями на жилье. Для регистрации граждане могут выбрать один из следующих способов обращения:
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра;
- через систему Многофункциональных центров.
Обратите внимание! Регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности.
При обращении на регистрационную процедуру необходимость участия самого одаряемого ребенка возникает только при достижении им возраста 14 лет, т.е. действуют аналогичные правила, как и при нотариальном удостоверении.
Для регистрации граждане должны представить следующие документы:
- заявление в уполномоченные органы о регистрации перехода права собственности;
- договор дарения;
- правоустанавливающие документы;
- общегражданские паспорта и свидетельства о рождении;
- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрационную процедуру в размере 2000 рублей.
Может ли несовершеннолетний подарить свою долю в квартире? 2022 год
- Если имущество, из которого выделяется доля ребенку, является совместным, то потребуется согласие всех собственников жилого помещения.
- При отчуждении в пользу ребенка части собственности, находящейся в долевой собственности, такого согласия не потребуется, так как даритель передает несовершеннолетнему часть своей выделенной доли.
- Не допускается отчуждение части жилого помещения, в котором зарегистрирован другой несовершеннолетний, подобная сделка будет признана неправомерной. Если же договор дарения оформить необходимо, то зарегистрированный на этой жилой площади ребенок должен быть выписан и зарегистрирован в другом месте.
Возможно ли при продаже доли несовершеннолетнего предоставить ему долю в бабушкиной квартире
Не всякая опека разрешит получить ДАРЕНИЕ взамен ПРОДАЖИ доли ребенка. У Вас сейчас складывается очень удобная ситуация. Елена абсолютно правильно говорит, что надо сразу покупать на ребенка кусок в новой бабушкиной квартире. И тут комар носа не подточит, т.к. это будет покупка, а не дарение. Самое главное — не промахнитесь: ДО покупки новой квартиры бабушке и ребенку необходимо сделать разрешение органов опеки на продажу доли ребенка с условием приобретения ему доли в квартире вместе с бабушкой. Если сначала купите долю ребенку, а только потом пойдете в опеку, то ничего не получится, т.к. опека эту покупку не зачтет, как альтернативу.
В Вашей ситуации есть два варианта решения вопроса с опекой.
1.делаем сделку с бабушкиной квартирой,то есть продаем ее квартиру и покупаем встречку на имя бабушки.Потом топаем в опеку(по месту прописки ребенка) и получаем разрешение на продажу квартиры,где у ребенка 1/3 при условии отдаривания бабушкой в своей свежекупленной квартире доли ребенку.
С готовым разрешением опеки спокойно ищем покупателя на вторую квартиру и спокойно ее продаем.
2.Находим бабушке встречный вариант и уже под него получаем разрешение на продажу квартиры с ребенком при условии покупки квартиры для бабушки сразу в долях на бабушку и внука.ПОСЛЕ этого делаем бабушкину сделку и у нас на руках лежит готовое разрешение опеки с уже исполненным условием.Спокойно продаем квартиру с ребенком,не забыв приложить разрешение опеки и копию покупки(которая на бабушку и внука).
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Недвижимость вызывает немало спорных вопросов. Безвозмездная передача имущества в дар может затрагивать интересы третьих лиц. Оспаривание дарственной происходит в судебном порядке.
Приведем пример из практики Московского городского суда. Апелляционное определение по делу № 33-43870/2016 датировано ноябрем 2016 года.
Фабула спора.
Дед подарил долю в квартире ребенку. Других родственников такая ситуация не устроила. Дочка обратилась в суд. Потребовала признать дарственную незаконной. Утверждает, что законной наследницей деда является ее дочка. Обосновывает свои действия тем, что дед не отдавал отчет свои действиям при оформлении сделки.
Вердикт суда.
- Отсутствуют доказательства, что даритель не отдавал отчет своим действиям, когда подписывал договор.
- Медицинские заключения подтверждают, что даритель осознавал суть своих действий.
- Документы для дарения доли соответствуют требованиям закона.
- Факты показывают, что отсутствуют основания признать договор недействительным.
Еще один пример из практики об оспаривании дарственной. Московский городской суд не нашел оснований отменить сделку. Апелляционное определение по делу № 33-38808/16 датировано октябрем 2016 года.
Ответчик подарил долю в недвижимости ребенку женщины, с которой вместе жил. Договор датирован 2003 годом. В 2016 году мужчина решил оспорить дарственную. Суд в требованиях отказал.
В плане оформления и дальнейшей судьбы недвижимости можно выделить следующие преимущества и недостатки договора дарения доли квартиры детям.
| Плюсы | Минусы |
| Не нужно получать согласия сособственников и органов опеки, в отличие от ДКП. | Необходимо обязательное удостоверение у нотариуса. |
| Если дарственная оформляется между родственниками, новый собственник доли освобождается от налогов. | Без государственной регистрации сделку нельзя считать завершенной. |
| Собственность оформляется на ребенка сразу после госрегистрации, в отличие от завещания. | Если в будущем будет необходимо продать, подарить или иным образом распорядиться долей до совершеннолетия, придется получать согласие у органов опеки. |
| Есть возможность провести электрону регистрацию через нотариуса – это быстро и удобно. | |
| Оспорить дарение при условии, что переход права зарегистрирован в Росреестре, очень непросто, в отличие от завещания. |
Процедура выделения (оформления) доли ребенку
Варианты начала процедуры выделения доли ребенку могут существенно отличаться. Они зависят от типа правоустанавливающего документа, на основании которого он становится собственником (ДКУ, договор дарения и пр.). Но в целом, чтобы выделить долю ребенку, нужно пройти несколько основных этапов.
Пошаговая инструкция:
- Собрать нужные документы.
- Оплатить пошлину.
- Обратиться к нотариусу за получением и/или заверкой правоустанавливающих документов.
- Оплатить государственный сбор за регистрационные действия.
- Обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на долю.
- Получить свидетельство.
От лиц, представляющих интересы ребенка, на протяжении всех этапов могут потребоваться разные документы. Общий пакет включает в себя:
- Удостоверения личности родителей. Если интересы представляют опекуны, дополнительно необходим документ, которым гражданин назначается опекуном. В качестве представителей интересов ребенка может выступать и работник детского дома;
- Свидетельство о рождении ребенка. Если он уже достиг 14-летнего возраста, дополнительно потребуется его гражданский паспорт;
- Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки;
- Документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире, которую передают ребенку;
- Правоустанавливающие документы на приобретение доли ребенком;
- Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по ЖКХ;
- Техническая документация на объект недвижимости (технический и кадастровый паспорт, технический план);
- Платежные документы о внесении государственной пошлины.
В зависимости от оснований приобретения ребенком доли, могут потребоваться и иные документы:
- Справка из ПФР о выделении материнского капитала;
- Согласие супруги собственника на передачу доли в недвижимости несовершеннолетнему ребенку;
- Документы, подтверждающие степень родства (в случае наследования доли по закону).
Основной первый этап – это нотариальное удостоверение договора, по которому право собственности переходит ребенку. Данное условие обозначено в ст. 42 ФЗ РФ № 218 (от 13.07.2015).
Размеры государственных пошлин за совершение нотариальных действий закреплены в НК РФ, в частности в ст. 333.34. Они разнятся в зависимости от типа сделки:
- 0,5 % от стоимости получаемой в собственность доли нужно заплатить при удостоверении договора купли-продажи недвижимости;
- Если ребенок наследует долю и является близким родственником наследодателя, требуется внести 0,3 % от стоимости. Если он – не близкий родственник, размер пошлины увеличивается до 0,6 %.