Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Свежее» наследство при покупке квартиры: какие риски существуют для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Неопределенность прав на наследство
При покупке квартиры по наследству менее 3 лет, покупатель сталкивается с риском неопределенности прав на наследство. Это связано с тем, что наследство может иметь несколько претендентов, которые находятся в очереди на наследование по закону. Владелец недвижимости в завещательных документах может указать несколько наследников или отказополучателей.
Если вопрос наследования не был решен до покупки, то покупатель квартиры может столкнуться с риском отказа от продажи со стороны родственников наследодателя или других претендентов на наследство. Нотариус при получении документов на наследство не гарантирует, что право собственности на квартиру фактически принадлежит покупателю.
Если в квартире имеется наличие ипотеки, то покупатель узнает об этом только после получения свидетельства о праве на наследство. Продавцы могут скрыть эту информацию, и тогда покупатель будет нести риск ипотечных обязательств наследодателя.
Для уменьшения рисков при покупке наследственной квартиры покупатель должен тщательно изучить права наследника, оформление открытия наследства и наличие завещания. Кроме того, покупатель должен получить документы о переходе прав на наследство, договор купли-продажи и свидетельство на нового владельца.
Если в квартире есть несколько наследников, то покупатель должен получить долю каждого наследника в квартире. Если покупатель получил только первую долю, то он не может распоряжаться имуществом без согласия других наследников.
Нотариус при оформлении наследства проверяет соответствие закону и наличие завещания, но не гарантирует правильность передачи прав на наследство. Покупатель должен быть осведомлен об имеющихся рисках при покупке наследственной квартиры, чтобы снизить свои потенциальные потери.
| Риск | Описание |
|---|---|
| Несогласие родственников на продажу квартиры | В случае, если претенденты на наследство не согласны с продажей квартиры, покупатель может столкнуться с отказом от сделки. |
| Наличие ипотеки на квартире | Покупатель не гарантируется, что наследодатель не имел задолженности по ипотеке, что может привести к дополнительным расходам покупателя на погашение долга. |
| Столкновение с другими наследниками, имеющими права на квартиру | Покупатель должен проверить долю каждого наследника в квартире, чтобы избежать споров с другими наследниками при распределении прав на имущество. |
Риски, связанные с ограниченным временем наследования
Покупатель, который приобретает квартиру по наследству менее 3 лет, может столкнуться с рисками, связанными с отсутствием права на собственность на эту недвижимость. Если наследодатель оставил завещание, покупатель должен убедиться в его законности и правомерности. В противном случае он может столкнуться с отказом от покупки или дорогостоящей юридической проверкой документов, которые могут оказаться несоответствующими нормам закона.
Другой риск, связанный с покупкой недвижимости по наследству, заключается в том, что продавцы могут не иметь прав на продажу квартиры. Отказополучатель или другой наследник мог получить долю в имуществе на законных основаниях и иметь право претендовать на свою долю в квартире. В этом случае покупатель рискует потерять свои деньги впустую и остаться без жилья.
Еще один риск связан с ипотечным кредитом. Если покупатель решит приобрести квартиру по наследству в ипотеку, он должен убедиться в правомерности прав наследования до получения кредита. В противном случае он может оплатить ипотеку, но не быть владельцем квартиры из-за юридических ограничений.
Покупатель должен быть готов к тому, что оформление купли-продажи квартиры по наследству может занять некоторое время. Для получения прав на наследство может понадобиться нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство, которое выдается после прохождения проверки документов. Кроме того, при наличии претендентов на наследство может возникнуть необходимость проведения судебного разбирательства, так что покупатель должен быть готов к длительному ожиданию своей очереди на квартиру.
В целом, покупатель квартиры по наследству менее 3 лет должен быть готов к юридической проверке документов и возможности отказа от покупки в случае нарушения законных прав и интересов наследников. Поэтому рекомендуется воспользоваться профессиональной помощью юристов и нотариусов, чтобы избежать рисков и недопониманий при покупке недвижимости в наследство.
| Риск | Описание |
|---|---|
| Недостаточное знание закону | Покупатель может не иметь достаточных знаний о наследственной очередности, правах наследников и родственниках умершего владельца квартиры. |
| Спорные права наследования | Возможны споры между наследниками и отказополучателями о наличии завещательных документов и праве на получение доли имущества. |
| Необходимость проверки документов | При покупке квартиры по наследству менее 3 лет необходимо проверить документы, оформление наследства, наличие других претендентов на квартиру. |
| Оформление договора купли-продажи | При оформлении договора купли-продажи необходимо убедиться в правильности документов и получении свидетельства на квартиру. |
| Риск наложения ипотечных обременений | Могут быть накладываться ипотечные обременения на квартиру, которые покупатель может унаследовать и не знать об этом. |
| Риск отказа в продаже | Продавцы квартиры по наследству могут не иметь права на ее продажу, что приведет к отказу в продаже и потере времени. |
| Нужность участия нотариуса | При покупке квартиры по наследству необходимо убедиться в участии нотариуса и правильности оформления всех документов. |
В целом, покупатель квартиры по наследству менее 3 лет несет риск связанный с недостаточным знанием закона и сопутствующих процедур. Поэтому, перед покупкой такой квартиры, необходимо тщательно изучить документы и уточнить все вопросы у нотариуса и продавца.
Непростая юридическая ситуация
Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад, может быть сопряжена с рядом рисков и сложностей. Предлагаем рассмотреть полезные сведения о правовом положении и рисках при покупке такой недвижимости.
В силу существующих законодательных норм, наследство проходит согласно Закону «О наследовании», и собственность унаследованной квартиры автоматически достается наследникам. При этом возможны проблемы в оформлении документов, поэтому в некоторых случаях может потребоваться судебная регистрация наследования.
Покупка квартиры, полученной в наследство менее 3-х лет назад, осуществляется с определенной долей риска и требует грамотного подхода. Это связано с тем, что наследственные споры, постановление о признании прав на наследство и другие условия связанные с наследством, возникают в различных ситуациях.
Проверка чистоты полученной в наследство квартиры — один из способов обеспечить себя от возможных проблем. ООО «Топлакалцян» предлагает инструкцию для покупателя, содержащую подробный план проверки квартиры перед покупкой.
Какие есть риски?
- Отсутствие правового оформления наследства: в этом случае покупка квартиры возможна, но существует риск, что вы можете столкнуться с проблемами при ее регистрации.
- Наследственные споры: при возникновении споров в отношении квартиры, покупка может значительно затянуться и быть сопряжена с риском потери денежных средств.
- Отмена наследования: существует возможность признания наследования недействительным, что может привести к потере приобретенной собственности.
Как избежать рисков?
- Сделайте все для того, чтобы быть грамотно информированным о правовом положении квартиры, полученной по завещанию. Обратитесь к юристам или агентствам недвижимости, специализирующимся на наследственном праве.
- Проверьте документы: убедитесь, что участник наследства является законным наследником и полностью отвечает наследственным требованиям.
- Постарайтесь собрать всю необходимую информацию и документацию, связанную с наследством, предусмотренным законодательством. Это поможет обезопасить вас при возникновении проблем.
Важно помнить, что при наследовании квартиры менее 3 лет назад, регистрация в Праве и Регистрационной Палате, а также налоги могут возникнуть в будущем. Но с помощью правильного подхода и обслуживания можно избежать рисков и негативных последствий в процессе покупки унаследованной квартиры.
Таким образом, приобретение квартиры, полученной в наследство менее 3 лет, может быть непростой задачей, требующей внимательного изучения ситуации и грамотного подхода. Но с правильными действиями и соблюдением необходимых условий, риски можно минимизировать и обезопасить свои интересы при покупке унаследованной собственности.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения
Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.
Если покупать квартиру, которая только что досталась по наследству, есть риск, что сделка будет оспорена наследниками, которые не вступили в наследство из-за пропуска шестимесячного срока. Эти люди фактически являются наследниками, но право собственности на часть отчуждаемой квартиры ими не оформлено.
С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.
Если покупать квартиру, которая только что досталась по наследству, есть риск, что сделка будет оспорена наследниками, которые не вступили в наследство из-за пропуска шестимесячного срока. Эти люди фактически являются наследниками, но право собственности на часть отчуждаемой квартиры ими не оформлено.
С 2019 года вступили в силу новые законы, которые облегчают бремя налогоплательщика. Давайте разбираться с этим подробно.
Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов.
В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.
Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?
У наследников есть шесть месяцев со дня смерти наследодателя, чтобы обратиться за наследством. Но если наследники не знали об открытии наследства или пропустили шестимесячный срок по уважительным причинам, он может быть восстановлен. Для этого нужно обратиться в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали.
В данном материале предоставлена информация о том, как уберечься от неприятностей в случае совершения сделки. Обозначены и действующие правовые инструменты для решения проблем, когда они возникли.
Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель.
Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.
Завещание составлено под влиянием угроз, недееспособным собственником или гражданином, который не осознавал последствия действий.
И может возникнуть ситуация, когда приобретаемая квартира может иметь дополнительного собственника, помимо уже известного. В этом случае начинается судебный спор об оспаривании продажи наследуемой квартиры.
Покупка квартиры по наследству на вторичном рынке привлекательный и относительно недорогой способ улучшения жилищных условий. Вместе с тем, процедура имеет множество существенных деталей. Одно дело купить жилплощадь у собственника, который также ранее приобрел ее, другое – у наследников.
Консультация по телефону и в чате оказывается нашими партнерами сервисом онлайн консультаций «Правовед».
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».
Возможно наследники оформили его долю законно (по абсолютному или адресному отказу). Однако не исключено, что гражданин просто не знал о наличии документа. В этом случае покупка чревата судебными разбирательствами.
- Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
- Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
- Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.
Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.
- Шаг четвертый. Определение круга наследников, насколько это возможно. Если зафиксированы отказы от наследства, нелишне поинтересоваться их причиной.
- Шаг пятый. Изучение документов – паспорта продавца, свидетельства о смерти предыдущего владельца, при наличии доверенности остальных наследников и т.п.
Советы и лайфхаки риэлтора, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры
Как оградить себя от проблем при покупке наследованной квартиры? Просто найдите менее проблемное жилье. Однако, если условия просто великолепны и идеальны для вашей семьи, то, помимо тщательного изучения документов, наследников, стоит учесть несколько важных факторов.
- Риэлторы и юристы советуют прописывать полную стоимость квартиры в договоре. Никаких сокрытий от налогов, махинаций с занижением не нужно придумывать. Наследованная квартира — это тот еще кот в мешке, с которым любое разбирательство обязательно закончится судом. А суд, в свою очередь, постановит выплатить именно ту сумму, которая была указана в договоре, поэтому, в случае с изъятием квартиры, покупатель хотя бы вернет всю сумму обратно.
- Сделка должна проводиться через нотариуса. Это гарантия того, что документы и их подлинность будет проверена досконально. Нотариус не может и не должен искать и проверять наличие всех наследников усопшего, но предоставленные свидетельства, выписки и договоры он заверит. Тем самым возьмет на себя полную ответственность за свою работу. В суде это достаточно надежная защита.
- Не лишним будет оформить титульное страхование. Да, это недешево, но покупатель будет защищен законом. Основная задача данной процедуры — это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
- Если сделка состоится, то в договоре купли-продажи желательно разместить пункт, в котором продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников. И, в случае появления последних, он обязуется взять все риски и ответственность на себя. Сюда же можно включить существенные штрафные санкции за ложность таких заверений. От появления неучтенных родственников это все же не спасет, но в суде будет проще доказать то, что продавец ввел вас в заблуждение при продаже недвижимости. Этот, пункт, кстати, уже на стадии оформления может выявить недобросовестного продавца — кто же по собственному желанию будет брать ответственность за заведомое вранье?
Извечный вопрос — а стоит ли?
Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.
Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.
Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.
Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.
Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?
Свести к минимуму все риски при покупке квартиры после наследства может юрист. В отличие от риелтора, который заинтересован в быстрой продаже недвижимости, задача юриста — оградить клиента от возможных имущественных и финансовых потерь, выявить, где клиента подстерегает опасность.
Юристы компании «Центр Оформления Сделок» готовы взять на себя проведение сделки. В рамках этой услуги мы:
- проведем оценку всех документов на квартиру;
- проверим правомерность предыдущих переходов права собственности на нее;
- удостоверимся в дееспособности продавца;
- выясним, есть ли какие-либо обременения, наложенные на квартиру, и есть ли жильцы, которые сохраняют право проживать в ней после смены собственника.
- Проведение сделки под ключ. Юристы готовы сопровождать вас во всех государственных инстанциях или работать по доверенности, освобождая от бумажной волокиты.
- Ваша безопасность — наш приоритет. В отличии от риелторов, мы собираем полную информацию об объекте недвижимости. У нас нет заинтересованности в сделке, поэтому проверка более достоверная. Юрист немедленно предупредит о проблемах с документами или рисках, которые влечет сделка, и предложит способы, как их минимизировать.
- Работаем по договору, в котором прописаны цены и гарантии. Стоимость услуг фиксированная и остается неизменной. Сопровождение сделки нашим юристом обойдется дешевле, чем услуги риелтора, при том что вы получаете гарантированную защиту от действий мошенников.
Схемы и уловки квартирных аферистов
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
Ситуации в пользу покупателя
Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.
Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.
В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.
Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
Легализация отчуждения недвижимости, в том числе, когда оформляется покупка квартиры после того, как принято наследство по завещанию или закону, предполагает подачу таких документов:
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Надлежащим образом оформленное наследство по завещанию, продажа квартиры через нотариуса, как и другие сделки – это гарантия юридической чистоты и правовой надежности, поскольку нотариальное удостоверение предполагает тщательную проверку документов и правосубъектности сторон.
Кроме того, нотариус консультирует по комплектации документов при наследовании и/или подписании договоров, при необходимости делает запросы для получения недостающих данных, оказывает другую практическую помощь. На момент нотариального удостоверения купли-продажи квартиры нотариус убеждается, что на этот объект не наложены ограничения, аресты, запреты на отчуждение, в том числе по причине судебных тяжб.
Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:
- внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
- если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
- квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.