Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Процедура оценки комнаты
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Результатом работы оценщика является официальный отчёт, оформленный на бланке государственного образца и содержащий следующие сведения:
- Информация об оценочной компании с указанием номера сертификата СРО и других разрешительных документов
- Информация о правообладателях.
- Краткая характеристика технико-экономических показателей оцениваемого объекта.
- Адрес расположения коммунальной квартиры в Москве или другом городе РФ.
- Описание факторов, влияющих на общую стоимость жилплощади.
- Сведения о зарегистрированных в коммуналке лицах.
- Расчёт рыночной или ликвидационной стоимости квадратных метров.
- Выводы и рекомендации, описание нюансов, обоснование цены.
В конце документа уполномоченное лицо ставит личную подпись и синюю печать организации, что говорит о наступлении ответственности за достоверность переданной информации.
Сотрудники нашей организации имеют высокую квалификацию и продолжительный опыт работы в оценке стоимости комнат в коммуналках или долей, зарегистрированных за несколькими правообладателями.
Мы выполним работы в минимальные сроки по цене ниже, чем у большинства конкурирующих компаний. Мы работаем на территории Москвы, Московской области и других регионов страны, а наши клиенты оставляют о нас только положительные отзывы.
Документы, необходимые для оценки квартиры, комнаты, доли в квартире
- Правоустанавливающие документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект;
- Договор долевого участия (при отсутствии зарегистрированного права собственности);
- Технический (кадастровый) паспорт жилого помещения;
- Поэтажный план;
- Экспликация к поэтажному плану;
- Паспорт физического лица (1-я страница и страница с регистрацией);
- Реквизиты юридического лица;
Факторы, влияющие на рыночную стоимость помещения
Независимая оценка квартиры или комнаты обусловлена несколькими факторами, которые способны существенным образом повлиять на стоимость объекта недвижимого имущества. К ним можно причислить:
- месторасположение объекта;
- развитость инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- состояние комнаты;
- общее состояние дома (оценивается материал, из которого построен дом, год застройки, какова степень комфорта при пользовании общей территории (с бытовой точки зрения, например, есть ли мусоропровод в доме или он на улице);
- оценка комнаты в коммунальной квартире также обусловлена наличием жильцов (степень их порядочности, а также, каков их образ жизни).
Расчет кадастровой стоимости объекта
Одной из главных причин оценки комнаты в Москве или другой региональной столице РФ является перерасчёт кадастровой стоимости объекта. При определении цены, орган власти обращает внимание исключительно на территориальное зонирование и площадь помещений, что далеко не всегда соотносится с объективными цифрами.
В случае работы независимой компании, учитывается ряд факторов, которые позволяют скорректировать сумму, указанную в кадастровом паспорте как в меньшую, так и в большую сторону.
При оспаривании кадастровой стоимости комнаты в коммуналке, важно выбрать надёжную оценочную компанию, так как отчёт может стать доказательной базой для суда, что повлияет на принятие объективного решения.
В отдельных случаях, потенциальный клиент может самостоятельно проверить порядок цифр и определить корректность кадастровой цены объекта. Данная процедура проводится с помощью оценки комнаты в квартире онлайн, посредством интерактивного калькулятора, загруженного на официальном сайте компании.
На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки
В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного договора на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.
Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
Далее вам понадобится следующий список документов:
- Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);
- Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
- Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;
- Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;
- Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);
- Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;
- Техническая и кадастровая документация.
Шаг второй. Постановка правила расчёта по доли
После определения общей стоимости коммунального дома и размера доли каждого участника, следующим шагом является разработка правила расчёта стоимости комнаты по доли.
В настоящее время существует несколько способов рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире. Одним из самых распространенных является определение стоимости на основе доли в общей стоимости дома.
Для реализации этого принципа используются различные программы и онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать стоимость комнаты в зависимости от размера доли в общей стоимости дома.
Также стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость комнаты может быть определена наследственным путем. Если вы претендуете на долю в наследстве, то вам необходимо будет рассчитать стоимость комнаты на основе оценки недвижимости, предоставленной в документах наследства.
Шаг шестой. Расчёт стоимости комнаты
Полноценный расчёт стоимости комнаты в коммунальной квартире требует обязательной оценки всех её параметров и условий. Рекомендуется провести экспертизу комнаты и составить таблицу с расценками на все услуги.
Расчёт стоимости комнаты основывается на следующих принципах:
- Стоимость комнаты зависит от размера и района расположения дома. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области стоимость комнаты может значительно отличаться.
- Расценки могут быть разными для холодного и горячего водоснабжения, а также для отопления.
- Расчёт стоимости комнаты должен быть проверен и подтверждён документами.
- Если комната находится в многоквартирном доме, участникам совместной собственности может быть предоставлена преимущественная покупка в соответствии с законом.
- При наследстве комнаты следует обратить внимание на наличие завещания и право на наследование.
- Для определения стоимости комнаты могут быть применены программы для онлайн-расчетов.
- Расчёт стоимости комнаты должен быть выполнен с учётом всех обязательных компенсаций и гарантий собственника.
- Размер стоимости комнаты также может зависеть от услуг, предоставляемых в рамках коммунальной квартиры.
- При оценке комнаты необходимо учесть все права и обязанности согласно договору, санитарно-экологическим нормам и правилам.
Расчёт стоимости комнаты в коммунальной квартире является обязательной процедурой для определения общей стоимости коммунальной квартиры и правил её реализации. Точность проведения расчётов гарантирует соблюдение закона и обеспечивает права и интересы участников коммунального общежития.
Особенности оценки комнаты в квартире
Оценка комнаты в квартире имеет существенные отличия от оценки всей квартиры. Особенность заключается в том, что в коммуналке жильцу обычно принадлежат только его квадратные метры (доля). А вот прочие помещения, включая туалет и ванную комнату, коридор и кухню, находятся во владении всех жильцов квартиры.
Поэтому оценка комнаты в коммунальной квартире предполагает и оценку общей полезной площади. Сложность заключается в том, что часто состояние помещений общего назначения сильно отличается от состояния квадратных метров заказчика оценочной экспертизы.
Практически всегда оценка комнаты в коммунальной квартире происходит с использованием сравнительного подхода. Для этого на рынке недвижимости подбираются объекты с аналогичными характеристиками.
Комната в коммунальной квартире
Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире имеет равные права на принадлежащую ему часть, при этом такие части квартиры как: туалет, кухня, коридор – находятся в совместном пользовании и называются местами общего пользования. Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права на использование мест общего пользования. При оценке комнаты в коммунальной квартире, оценщик оценивает рыночную стоимость только самой комнаты, не включая в стоимость площадь мест общего пользования, однако, состояние и обустроенность мест общего пользования оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Кроме того, большое влияние на стоимость комнаты оказывает количество комнат, чем их больше, тем ниже стоимость. Процесс продажи комнаты в коммунальной квартиры имеет свои особенности, владельцы соседних комнат имеют приоритетные права на выкуп комнат, поэтому перед продажей необходимо получить отказ у соседей.
Факторы, влияющие на стоимость комнаты
Существует основные факторы, которые влияют на оценку не только комнаты, но и любой жилплощади в целом. Чем лучше показатель, тем выше стоимость за один квадратный метр:
- Расположение. Это основной фактор, играющий большую роль. Принцип прост: чем престижней район, тем выше стоимость. Цена зависит от удаленности от центральных улиц города. Если вблизи находятся автомагистрали, промышленные заводы и фабрики, то сумма за 1 кв. метр падает. Если вблизи есть остановки, станции метро, то такая зона считается элитной и более дорогостоящей.
- Инфраструктура. На ценовую политику влияет все: начиная от количества магазинов, находящихся вблизи жилого дома, заканчивая наличием школ, детских садов и поликлиник.
- Транспортная развязка. Комната может находиться в элитном районе, но иметь низкую цену из-за отсутствия близлежащих остановок и станций метро. На цену влияет возможность добраться до центральных районов без пересадки и за короткий промежуток времени.
- Экологическая обстановка.Стоимость недвижимости резко возрастает, если вблизи расположены парки, лесопосадки, водоемы, но заметно снижается, если в районе сосредоточена промышленная деятельность.
- Размеры недвижимости. Чем больше площадь комнаты, тем она дороже.
- Год постройки дома. Например, коммунальные «хрущевки», которые возводились в 60-80-х годах, не пользуются большим спросом, так как они возводились как социальное жилье. Они рассчитаны на 25 лет эксплуатации, а затем должны идти под снос. Несмотря на это, «хрущевки» стоят по настоящее время, сдаются и перепродаются, но имеют при этом плохую репутацию (холодное жилье, отсутствие коммуникаций). «Сталинки» появились не намного раньше, но имеют оригинальную архитектуру и качественную конструкцию. Комнаты в таких домах дорогостоящие, но теплые и просторные.
- Общее состояние комнаты. Стоимость значительно повышается, если проводился капитальный ремонт (евроремонт). Также обращают внимание на состояние подъезда и придомовой территории.
- Этажность. Средние этажи намного дороже, чем первые и последние. Также учитывается наличие лифта (пассажирского и грузового).
- Дополнительные факторы. Наличие балкона, лоджии. Форма комнат (квадратная, прямоугольная). Уровень безопасности (наличие консьержа, домофона, видеонаблюдения, охраняемой территории). Вид из окон (панорамный, на соседние дома, на промышленные зоны или магистраль).
Оценка рыночной стоимости комнаты
Мы рекомендуем поручить оценку рыночной стоимости комнаты специалисту, который имеет опыт работы в данной сфере и сможет объективно и достоверно оценить данный объект недвижимости
Согласно жилищному кодексу РФ под жилыми помещениями понимаются не только квартиры и дома, но и отдельные комнаты. Гражданским законодательством они относятся к объектам недвижимости, поэтому могут выступать предметом различных сделок. Оценка рыночной стоимости комнаты происходит по тем же принципам и методикам, что и оценка квартиры в целом. Однако стоит помнить, что проводя оценку самостоятельно можно совершить ряд ошибок, которые повлекут за собой неблагоприятные последствия. например, при оценке комнаты важно учитывать не только характеристики самой комнаты, но и наличие соседей, их число, состояние качество отделки мест общего пользования.
Особенности независимой оценки комнаты в коммунальной квартире
Процедура оценки комнаты в коммунальной квартире имеет ряд особенностей, ведь владелец такого объекта недвижимости обладает правом собственности только на конкретную комнату. Помещения же общего пользования (санузел, кухня, коридор) являются объектом общей собственности. Для того, чтобы оценить комнату в коммунальной квартире, оценщики как правило используют сравнительный подход, и учитывают особенности помещения, к которым относятся:
- общее количество комнат в квартире;
- планировка и текущее состояние оцениваемой комнаты;
- состояние помещений общего пользования, подъезда и дома в целом;
Как купить комнату в ипотеку?
Если на руках есть только минимальная сумма, а жить негде, можно оформить ипотеку. Для многих людей этот вариант оказывается наиболее приемлемым — по цене хорошая комната сравнима с квартирой в строящемся доме, зато въехать в неё можно будет сразу.
В целом, банки кредитуют комнаты в коммуналке менее охотно, чем квартиры. Но получить ипотеку для покупки жилья в коммунальной квартире всё же реально — такие программы есть в крупнейших государственных банках. Условия кредита будут зависеть от суммы первоначального взноса, стоимости объекта, вашего ежемесячного дохода и непрерывного стажа. Преимуществом будет зарплатная карта в данном кредитном учреждении — это гарантированно снизит вашу процентную ставку.
Имейте в виду: оформление ипотеки может потребовать дополнительных расходов. В первую очередь — обязательного страхования предмета залога (комнаты) от возможных повреждений.
Как правило, банк одобряет кредит и даёт клиенту время (3 — 4 месяца) на поиск комнаты. Среди особых требований к объекту — отсутствие незаконных перепланировок, строгое соответствие комнаты паспорту квартиры. Так же вас могут попросить предоставить данные об истории дома (даты постройки и капитального ремонта, планы городских властей по расселению или сносу здания)
Кроме того, можно подать заявку на ипотеку и под конкретный вариант недвижимости. Но стоит учесть, что сделки с ипотекой не очень жалуют продавцы комнат — ведь рассмотрение заявки может затянуться. Лучше заранее заручиться поддержкой банка и затем выбирать подходящее жильё.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.